• 034 328 1300
  • gerrit@dbmlaw.com
  • Monday to Thursday 08:00 - 16:30 | Fridays 08:00 - 16:00
www.dbmlaw.com
 
 

News & Resources

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nuwe strandhuis: In my naam of die familie trust?
22 November 2013
 

Die vakansietyd is om die draai en Adriaan wil graag ‘n strandhuis koop. Hy wil hoofsaaklik die vakansiewoning as ‘n langtermynbelegging hou en dit aan ander vakansiegangers uitverhuur ten einde ‘n ekstra inkomste te verdien. Hy het dit ook goedgedink om die strandhuis by sy dood aan sy seun te bemaak terwyl sy vrou die huurinkomste daarop verdien. Adriaan is egter een van vele kopers wat die volgende vraag op sy lippe het:  In welke entiteit moet ek my vakansiewoning koop?

Elke koper se situasie verskil en daarom is daar nie een korrekte antwoord op hierdie vraag nie. Die entiteit waarin ‘n koper sy eiendom koop, sal afhang van sy persoonlike finansiële omstandighede asook die redes waarom hy die eiendom wil koop. Ten einde ‘n ingeligte besluit te neem moet die voordele en die nadele van Adriaan se opsies oorweeg word. 

In sy persoonlike hoedanigheid koop

Indien Adriaan sy vakansiehuis in sy persoonlike naam koop sal die volgende beginsels van toepassing wees:

  • Geen hereregte is betaalbaar op die eerste R600 000.00 van die koopprys nie. 
    • Vanaf R600 001.00 tot R1 000 000.00 word hereregte teen ‘n koers van 3% van die bedrag bo R600 000 gehef.
    • Vanaf R1 000 001.00 tot R1 500 000.00 word hereregte van R12 000 plus 5% van die bedrag bo R1 000 000.00 gehef. 
    • Vanaf R1 500 0001.00 en meer word hereregte teen R37 000.00 plus 8% van die bedrag bo R1 500 000.00 gehef.
  • In die geval van eiendom wat hoofsaaklik as ‘n primêre woning gekoop word, sal die eerste R2 miljoen van die kapitaalwins op die verkoop, vir die doeleindes van kapitaalwinsbelasting, buite rekening gelaat word.
  • Indien die eiendom, nie vir primêre residensiële doeleindes gekoop word nie, sal die verkoop daadwerklike kapitaalwinsbelasting gevolge inhou. R30,000 van die totale kapitaalwins sal buite rekening gelaat word. Daarna sal 33,33% van die kapitaalwins wat verkry is vanaf die vervreemding van die eiendom ingesluit word by ‘n verkoper se jaarlikse belasbare inkomste. 
  • By die eienaar se afsterwe sal die vakansiewoning deel vorm van sy boedel vir boedelbelastingdoeleindes. ‘n Aftrekking van R3.5 miljoen teen alle bates in die boedel word toegelaat, en daarna word die balans van die boedel teen 20% belas.
  • Kapitaalwinsbelasting sal ook by die eienaar se dood ter sprake kom, nieteenstaande die feit of die strandhuis verkoop word al dan nie. Die billike markwaarde op die eiendom op datum van die eienaar se dood sal bepaal word en gevolglik sal die groei in die waarde van die eiendom in sy boedel belasbaar wees. Indien die eiendom aan die eienaar se langslewende gade bemaak word, sal geen kapitaalwinsbelasting betaalbaar wees nie. Ingeval die langslewende gade egter sterf of die eiendom verkoop, sal die kapitaalwins by vervreemding vanaf die datum waarop die eiendom gekoop is, vir kapitaalwinsbelasting doeleindes bereken word.
  • Die eiendom sal verder vatbaar wees vir beslaglegging deur krediteure ingeval die eienaar van die eiendom insolvent sou word.
  • Sou die eienaar te sterwe kom, sal sy testament bepaal aan wie die strandhuis bemaak word. Daar kan egter komplikasies ontstaan waar meer as een erfgenaam die strandhuis erf. Vrae soos wie is geregtig op die gebruik daarvan, wie is verantwoordelik vir die onderhoud daarvan en wie is geregtig op die inkomste wat daarop verdien word, is dikwels vrae wat ontstaan as die eiendom deur meer as een eienaar besit word.

In familie trust koop

Indien Adriaan egter sy strandhuis in die naam van sy familie trust koop, sal die volgende beginsels geld:

  • Hereregte is in die verlede teen ‘n vaste koers van 8% vanaf die eerste rand bereken. Sedert 23 Februarie 2011 betaal trusts egter hereregte teen dieselfde skale en met dieselfde vrystellings as natuurlike persone.
  • Kapitaalwinsbelasting kan op twee maniere bereken word. Eerstens kan die kapitaalwins in die hande van die trust belas word, in welke geval 66.6% van die wins by die trust se belasbare inkomste ingesluit word en teen 40% belas word, wat in ‘n effektiewe kapitaalwinsbelastingkoers van 26.7% resulteer. Tweedens kan die kapitaalwins aan die begunstigdes uitgekeer word, in welke geval die kapitaalwins belas sal word teen die onderskeie begunstigdes se inkomstebelastingkoerse. Individue betaal inkomstebelasting teen ‘n koers wat wissel tussen 18% en 40% en dus sal kapitaalwinsbelasting teen ‘n maksimum koers van 13,3% gehef word.
  • Inkomste wat deur die trust verdien word kan soos in bogemelde geval, in die hande van die trust belas word, of dit kan aan die begunstigdes uitgekeer word ten einde deel te vorm van die onderskeie begunstigdes se bruto belasbare inkomstes.
  • Inkomstebelasting en kapitaalwinsbelasting kan gevolglik verminder word deur die inkomstes en die kapitalwinste van die trust onder meerderjarige begunstigdes met laer inkomstebelastingkoerse uit te keer.
  • Geen skenkingsbelasting is betaalbaar as die kapitaalwins wat gemaak word op die vervreemding van die strandhuis aan begunstigdes uitgekeer word nie.
  • Die strandhuis sal nie deel vorm van ‘n eienaar se boedel vir belastingdoeleindes nie, en gevolglik kan die trust ‘n belangrike rol in boedelbeplanning speel.
  • Aangesien die strandhuis nie deel vorm van die eienaar se boedel nie, sal geen kapitaalwinsbelasting by sy dood betaalbaar wees nie.
  • Die komplikasies wat onstaan indien die strandhuis meer as een eienaar het, kan grootliks uit die weg geruim word, aangesien die trust die eienaar van die strandhuis bly, selfs nadat die eienaar te sterwe kom.
  • Die trust is ‘n afsonderlike regsentiteit en die trustbates geniet dus beskerming teen beslaglegging deur krediteure.
  • Indien finansiering verkry sou word om die strandhuis te koop kan die trust(ees) aansoek doen vir die finansiering en dan die huis aan Adriaan en/of andere verhuur om die paaiemente te diens.

Dit is duidelik uit bogemelde uiteensetting dat die oogmerke van die koper in ag geneem moet word, ten einde die mees toepaslike entiteit waarin hy sy nuwe eiendom kan koop te identifiseer. Die koper moet dus homself die volgende vrae afvra om sy posissie te bepaal:

  • Wat wil ek met die eiendom doen? Koop ek dit vir ‘n korttermyn periode, of wil ek dit as ‘n langtermynbelegging hou?
  • Hoe finansier ek die eiendom? Sal dit ‘n verhuringseiendom wees? Hoe struktureer ek dit?
  • Gaan ek die eiendom restoureer en opknap ten einde dit weer teen ‘n wins te verkoop, of koop ek die eiendom met die doel om dit eendag aan my kinders te bemaak?
  • Is dit my behoefte om my bates teen krediteure te beskerm?
  • Sal die eiendom my primêre woning wees?

Met inagneming van Adriaan se omstandighede en oogmerke sal ‘n trust ‘n uiters geskikte entiteit wees om sy strandhuis in te koop, veral omdat hy dit as ‘n langtermynbelegging wil hou. Adriaan sal in hierdie geval sekuriteit teen krediteure geniet en geen boedelbelasting betaal nie. Hy kan verder sy seuns as kapitaalbegunstigdes in die trust aanwys ten einde te verseker dat die strandhuis aan sy seuns bemaak word. Sy vrou kan as ‘n inkomstebegunstigde in sy trust aangewys word om gevolglik die huurgeld wat op die eiendom betaal word, te verdien. 

Laastens, moet die Minister van Finansies se begrotingsrede vir 2013 in gedagte gehou word. Dit blyk dat die vloei van veral inkomste en kapitaalwinste deur trusts na die begunstigdes moontlik in die spervuur geplaas kan word. Alle inkomste wat nie werklik aan begunstigdes uitgekeer word nie, kan moontlik in die toekoms in die trust belas word. Inkomste wat wel aan die begunstigdes uitgekeer word sal dan waarskynlik as `n aftrekking vir die trust toegelaat word en as gewone inkomste in die hande van die begunstigde belas word.

Tog op hierdie stadium is die wysiging van die belastingwette wat die bognoemde veranderinge kan meebring slegs bespiegelinge waaroor daar nog geen sekerheid bestaan nie. In die tussentyd sal dit raadsaam wees om professionele hulp te soek ten einde jou by te staan met die ontleding van jou finansiële posisie, omstandighede en die keuse op die mees geskikte enititeit waarin jy jou eiendom kan koop.

In kort kan die volgende gevolgtrekking gemaak word:  Weens die feit dat die eerste R2 miljoen kapitaalwins, wat gemaak word op die verkoop van primêre eiendom, van kapitaalwinsbelasting vrygestel word, kan dit uit ‘n belastingoogpunt wenslik wees om jou primere eiendom eerder in jou persoonlike naam te koop, maar as dit gaan oor beskerming teen risikos dan is ‘n trust wat reg bestuur word ‘n belangrike opsie vir oorweging. Ingeval jy ‘n tweede woning koop en jou boedel se waarde meer as R3.5 miljoen kan beloop, kan dit vir beide belasting- en beskermingsdoeleindes sinvol wees dat hierdie eiendom in die naam van ‘n trust gekoop word. Belangrik: kry advies wat gepas is vir jou betrokke omstandighede.